Olin Shenzheni börsil noteeritud kinnisvaraettevõtte president. Olen kogenud Hiinas kõige kuldsemat kinnisvaraperioodi ja olnud tunnistajaks tööstuse kiirele arengule. Sel ajastul rääkisime "suurest käigust, kiirest tagasitulekust ja ulatusest" ning peaaegu keegi ei hoolinud koduostjate tegelikust olukorrast. Kuni tänaseni, kui nägin Jiangsu provintsis Liangsuungangi Ganyu ringkonnakohtu otsust, tundsin esimest korda, et seadus hakkas lõpuks tavainimeste poolel rääkima.

See artikkel ei ole arendaja kaitsmine ega panka vabandamine. Selle asemel on sisemisest vaatenurgast selle ajaloolise kohtuotsuse taga olevad institutsionaalsed lüngad, turuloogika ja inimkulud sügavalt analüüsida ning proovida leida väljapääs Hiina kinnisvara tulevikuks.

1. ühel kohtuotsusel on kinnisvara finantsketis surmaga lõppenud haavad lahti rebitud

Juunis 2025 tegi Jiangsu provintsi Liangsu City Ganyu ringkonnakohus kohtuotsuse, mis pälvis riikliku tähelepanu: maja ostnud paar oli arendaja purunenud kapitaliahela tõttu lõpetamata. Pärast ostulepingu edukat lõpetamist otsustas kohus veel, et nad ei pea pangalaenu tagasimaksmist jätkama ning järelejäänud laenu peamine ja intressi kajastab arendaja ning samal ajal tagastatakse tasutud sissemakse ja makstud intress.

See juhtum sai fookuseks, kuna see tuvastas esimest korda pika tähelepanuga tegeliku probleemi:

Kas koduostjad peaksid jätkuvalt kandma pangalaene, kui arendaja vaikeseadet ja maja ei saa kohale toimetada?

Varem on peaaegu kõik kohtulahendid kasutanud viilutamismeetodi - võimaldades koduostjatel kontrollida, kuid nõuavad, et nad jätkaksid pangalaenude tagasimaksmist. Ehkki näib, et see lähenemisviis vastab "laenulepingu" sätetele, eirab see tõsiselt koduostjate tegelikku olukorda ja riskikandmisvõimet.

Lianyungangi linna Ganyu ringkonnakohus purustas rutiini seekord ja leidis, et lepingute tulemuslikkuse kaotamise seisukohast oli põhimõtteline põhjus arendaja lepingu rikkumine, seetõttu määrati laenu vastutus vahendite tegelikule kasutajale - arendajale .

2. Endise kinnisvarajuhina pean tunnistama, et müügieelne süsteem on kahe teraga mõõk

Minu ametiaja jooksul oli eelmüügi süsteem põhimehhanism, millest meie arendajad ellujäämisest sõltuvad. Eelmüügi kaudu saame rahavoogu eelnevalt lukustada, järgmise projektiga kiiresti alustada ja saavutada nn suure käive.

Kuid ma tean ka, et müügieelne süsteem on sisuliselt "krediitsideta arveldus" mudel. Millised koduostjad ei maksa mitte ainult sissemakseid, vaid ka usaldust oma tulevaste elukohaõiguste vastu. Kui see usaldussüsteem variseb kokku, on tagajärjed katastroofilised.

1.

Kommertskorpuse eelmüügi eelsüsteemi tutvustati esmakordselt Hiinasse, et leevendada tihedat eluasemevarustust ja kiirendada linnaehitust. Selle algne disain on võimaldada arendajatel raha eelnevalt koguda, ostjad saavad osta maju madalamate hindadega ja valitsus saab sellest ka stabiilse maa -fiskaalitulu.

Kuid rakendusprotsessi ajal erineb see süsteem järk -järgult rajalt:

• Järelevalve puudumine : kuigi müügieelseid vahendeid reguleerivad regulatiivsed kontod, kontrollib neid arendaja ise. Tõhusa järelevalve puudumine võib põhjustada regulatiivsete rahaliste vahendite omastamist muude projektide jaoks või võlgade tagasimaksmine;
• Teabe asümmeetria: koduostjatel on keeruline hinnata arendaja tegelikku rahalist seisundit ja nad saavad otsuseid teha ainult müügiretoori- ja mudelimajade põhjal;
• Riskiülekanne: pangad kannavad koduostjatele ühepoolselt laenuriskid, moodustades ütlemata reegli "kes maja ostab, vastutab" .

2. Hind suure käive taga

Paljud kinnisvaraarendusettevõtted on rakendanud suure käibestrateegia "90-päevase avamise, 180-päevase katmise ja 360-päevase kohaletoimetamise" jaoks. Kiiruse saavutamiseks tihendame pidevalt tehnilise juhtimise, materjalide hankimise ja personali konfiguratsiooni kulusid ning isegi ei kõhkle ebaseaduslikult tegutseda.

See mudel toob kasumi kasvu lühikese aja jooksul, kuid see paneb ka suuri varjatud ohte. Kui teatud lingis ilmneb viga, võib kogu projekt stagneeruda ja lõplik ohver on koduostjad.

3. Panga roll: "ülearune loogika" vormingu tingimuste alusel

Selles vaidluses pole pank süütu. Tegelikult mängivad pangad kogu kinnisvara finantsketis äärmiselt kriitilist rolli. Nad pakuvad laene ja nõuavad intresse, kuid kui riskid puhkevad, suruvad nad sageli kogu survet koduostjatele.

1. Vaidlus "tagasimaksmise tingimustel, olenemata sellest, kas maja tarnitakse või mitte"

Sel juhul väitis kohus selgelt, et "tagasimaksmine on vajalik, sõltumata sellest, kas maja tarnitakse või mitte" on pangalepingus kehtetu standardklausel . See määramine vaidlustab otse panga pikaajalise riskikontrolli loogika.

Panga vaatenurgast on sellised tingimused mõeldud riskide kontrollimiseks ja laenu ringlussevõtu tagamiseks. Kuid koduostjate vaatenurgast rikub see ilmselgelt lepingu vaimus kõige põhilisemat õigluse põhimõtet .

Kui maja pole korralikult ehitatud ja seda ei saa kunagi ehitada, miks peaksid koduostjad laenu jätkuvalt tagasi maksma?

2. Miks ei soovi pangad vastutust võtta?

Põhjus, miks pangad nõuavad, et "koduostjad maksavad laene", on ühelt poolt, kuna nende krediiditooted on väga standardiseeritud ja üksikjuhtumite jaoks on raske kohandada; Teisest küljest, kuna pangad sõltuvad arendajatest äärmiselt. Paljud pangad on kinnisvaraettevõtete ise olulised aktsionärid või omavad suurt hulka kinnisvaraettevõtete võlakirju. Kui arendaja läheb pankrotti, seisavad pangad silmitsi ka tohutute halbade võlgadega.

Selles kontekstis on pangad rohkem nõus koduostjatele riske kandma kui algatuseks arendajate juhendamise vastutuse võtmiseks.

4. Kohtuotsuse olulisus: revolutsioon kohtumõistetes

Lianyungangi Ganyu ringkonnakohtu otsus on verstapost, et see mitte ainult ei lahenda juhtumiprobleeme, vaid veelgi olulisem - see edendab kohtumõistete muutmist.

1. ametlikust õiglusest sisulise õigluseni

Varem kaalusid paljud kohtud sageli ainult lepingulisi sätteid ise sarnaste juhtumite ärakuulamisel ja eirasid lepingu tulemuslikkuse põhitingimusi. See "formaalne õigluse" otsustusmeetod näib olevat seaduslik, kuid tegelikult on see ükskõikne.

Lianyungangi Ganyu ringkonnakohus võttis tsiviilseadustiku artiklis 533 vastu "olukordade muutmise" põhimõtte, rõhutades, et lepingute tulemuslikkus peaks põhinema mõistlikel ootustel. Kui arendaja ei suuda enam lepingut täita, on ilmselgelt ebaõiglane paluda koduostjal vastutust kanda.

2. Koostage põhiprintsiip "Kes lepingut rikkub, vastutab"

See on kohtuotsuse kõige põhiväärtus. Kohus juhtis selgelt tähelepanu sellele, et projekti tegeliku kasusaaja ja fondi kasutajana peaks arendaja laenu eest lõplikult vastutama. See vaade ei reageeri mitte ainult avalikele muredele, vaid loob ka järgnevate sarnaste juhtumite kohtuotsuse aluse.

3. koduostjatele seadusliku kanali avamine oma õiguste kaitsmiseks

Varem olid koduostjad lõpetamata hoonete ees sageli abitu. Isegi kui kohtuasi õnnestub, saate ainult osa sissemaksest tagasi ja laen tuleb ikkagi tagasi maksta. Nüüd on kohus selgitanud arendajate lõplikku tagasimaksekohustust, mis tähendab, et koduostjad saavad tõepoolest vabaneda dilemmast "Kaks raha ja maja on kadunud".

5. Institutsionaalne peegeldus: millist kinnisvara finantssüsteemi me vajame?

Kinnisvaratööstuses osalenud praktikuna tean, et selle tööstuse probleemid ei ole ainult üksikute arendajate moraalne korruptsioon ega üksikute pankade üleolevad klauslid, vaid ka üldine institutsionaalse disaini puudused.

1. rekonstrueerige müügieelse fondide järelevalvemehhanism

Müügieelsete fondide praeguse järelevalve suurim probleem on hajutatud võim ja ebaselged kohustused. Ühtse fondi hooldusõiguse kontosüsteemi kohaselt tuleb kõik müügieelsed vahendid sisestada spetsiaalsele kontole ja dünaamilise järelevalve viib läbi kolmanda osapoole agentuur, mis hõlmab osalemist koduostjaid , ja vahendid vabastatakse etappidega vastavalt projekti edusammudele.

2. tugevdab panga ülevaate vastutust

Pangad ei saa lihtsalt laenata ilma arendajate tulemuslikkuse ja rahalise seisundi sisulisi ülevaateid tegemata. Enne hüpoteeklaenude väljaandmist on soovitatav kehtestada poliitika, mis nõuavad pankadel rangelt arendaja krediidireitingut, projekti teostatavust ja raha kasutamist.

3. Parandage koduostjate õiguste ja huvide kaitsmise mehhanismi

Arendaja maksejõuetuse põhjustatud kahjude ettevalmistamiseks tuleks kehtestada spetsiaalne koduostja omakapitali kaitsefond. Samal ajal luuakse õiguste kaitse läve ja kohtuliku tõhususe parandamiseks koduostjatele mõeldud klassikaebuste mehhanism .

6. Ettevõtte üldjuhtimise vaatenurgast: kuidas saavad kinnisvaraettevõtted end päästa ja muuta

Endise kinnisvarajuhina pean ma silmitsi seisma ka küsimusega: miks on nii palju kuulsusrikkaid kinnisvarahiiglasi nüüd tormavad, pankrotistunud või isegi põgenevad?

Vastus on lihtne: üle laienemine, liigne finantsvõimendus ja järelevalve puudumine.

1. Mõõtmine on ainus väljapääs

Tulevikus peavad kinnisvaraettevõtted loobuma vanast "suure võlgade ja suure käive" vanast teelt ning pöörduma püsivate toimingute poole. Peame kontrollima võla suhet, suurendama omaenda vahendite osakaalu ja suurendama meie võimet riskidele vastu seista.

2. muundamine "arendusest" operatsiooniks "

Kuna linnastumisprotsess aeglustub ja nõudlus uute majade järele väheneb, peavad kinnisvaraettevõtted muutuma traditsioonilisest "maa omandamise ehitamise maja müümise" mudelist "kogukonna tegevus, kinnisvarahaldus ja varade tunnustamine".

3. tugevdage ettevõtte sotsiaalset vastutust

Kinnisvaraettevõtted ei saa enam keskenduda kasumile, vaid peaksid võtma rohkem sotsiaalseid kohustusi. Näiteks tuleks hädaabifondid reserveerida projekti kavandamise etapis, et käsitleda võimalikku kapitaliahela purunemise riski; Kui projektiga on probleeme, peaksite vastutusest kõrvalehoidmise asemel aktiivselt suhtlema omanikuga ja otsima lahendusi.

7. Järeldus: kohtuotsus kasutab ajastu muutumist

Lianyungangi kohtu otsus võib olla vaid Hiina kinnisvarareformi laine laine, kuid kogu tööstuse šokeerimiseks piisab selle loodud löögilainest.

Endise kinnisvarajuhina tean, kui suur mõju see otsusele USA praktikutele avaldab. Kuid teisest vaatenurgast on see ka sügav hoiatus - kinnisvaratööstus ei saa enam tugineda raha teenimiseks "lugude jutustamisele" ja "suure piruka joonistamisele", vaid peab naasma selle olemuse juurde, austama lepinguid, austama seadust ja teenima inimesi.

Lianyungang Ganyu linnaosa otsus pole mitte ainult seaduslik võit, vaid ka tööstuse ümberkujundamise lähtepunkt. Kinnisvaraettevõtte operaatorina saavad ainult kohustuste pidamise ja muutuste omaksvõtuga jääda uue ajastu laines võitmatuks. Tulevikus võtavad kinnisvaraarendusettevõtted nurgakivina "nõuetele vastavad toimingud", "kliendi väärtus" kui orientatsioonina ja "sotsiaalset vastutust" kui missioon saavutada kinnisvaraturg alates "skaala laienemisest" kuni "kvaliteetse arenguni".

Isegi kui tee on pikk, tuleb see ja isegi kui asju on keeruline teha, siis see saavutatakse. Laske kinnisvaratööstusel Lianyungang Ganyu linnaosa peeglina otsustada, et näha tööstuse valupunkte ja suunda, ning kirjutada kinnisvaratööstuses uus peatükk vastutuse ja vastutusega.

Loodan, et rohkem koduostjaid näevad selles kohtuotsuses lootust ja loodan, et rohkem kohtunikke, juriste ja seadusandjaid saavad seda kasutada võimalusena Hiina kinnisvara finantssüsteemi põhjalikku reformi edendada.

Kui olete lõpetamata hoone omanik, kes kaitseb teie õigusi, pidage meeles: seadus on hakanud teid toetama. Sa ei võitle üksi.

LISA: asjakohased õiguslikud sätted ja poliitikadokumendid

• Hiina Rahvavabariigi tsiviilseadustik

Artikkel 533: Pärast lepingu sõlmimist, kui objektiivne olukord muutub märkimisväärselt ja jätkuv tulemuslikkus on ilmselgelt ebaõiglane ühe poole suhtes, võib kahjustatud kahjustatud muutmist taotleda või lõpetada lepingu.

Artikkel 497: Kui standardtingimusi pakkuv osapool vabastab mõistlikult enda vastutuse, suurendab teise poole vastutust või piirab teise poole peamisi õigusi, on klausel kehtetu.

• "Ülemkohtu tõlgendamine mitmetes küsimustes, mis käsitlevad seaduste kohaldamist vaidluste kohtuprotsessis äritegevuse müügilepingute osas"

Artikkel 20: Kui leping lõpetatakse arendaja põhjuste tõttu, on ostjal õigus taotleda tasulise maja makse ja intresside tagastamist ning kahjumite hüvitamist.

• Eluaseme- ja linna-maa arendamise ministeerium "Teade ärikorjede eelmüügi eelnevate vahendite järelevalve tugevdamise kohta" (juuli 2025)

On selge, et müügieelsed vahendid tuleb hoiustada spetsiaalsele kontole ja külmutada need etappidena vastavalt projekti edusammudele, et vältida rahaliste vahendite omastamist.

(Selle artikli autor on noteeritud kinnisvaraettevõtte endine president. Artiklis esitatud seisukohad on isiklikud positsioonid ega esinda ettevõtte positsioone)