나는 한때 심천 증권 거래소에 상장된 부동산 회사의 CEO였으며, 중국 부동산의 가장 황금기와 산업의 눈부신 발전을 직접 경험했다. 그 시절 우리는 "고속 회전, 빠른 자금 회수, 규모 확장"에 대해 이야기했으며, 거의 아무도 실제 주택 구매자의 처지를 진정으로 걱정하지 않았다. 오늘날, 나는 장쑤성 리윈강 간위구 법원의 판결을 보고 처음으로 법이 드디어 일반인의 편에 서서 말하기 시작했다는 것을 느꼈다.
이 글은 개발자를 변호하기 위한 것도, 은행을 변명하기 위한 것도 아니다. 오히려 한때 업계에 종사했던 사람의 신분으로 내부 시각에서 이 역사적인 판결 뒤에 숨겨진 제도적 결함, 시장 논리 및 인간성의 대가를 깊이 분석하고, 중국 부동산의 미래를 위한 출구를 찾으려는 시도이다.
1. 한 판결이 부동산 금융 사슬의 치명적인 상처를 드러내다
2025년 6월, 장쑤성 리윈강시 간위구 법원은 전국의 주목을 받는 판결을 내렸다: 한 부부가 개발자의 자금链断裂로 인해 프로젝트가 중단되었고, 주택 구매 계약을 성공적으로 해지한 후, 법원은 그들이 은행 대출을 계속 상환할 필요가 없다고 추가 판결했다. 남은 대출 원금과 이자는 개발자가 부담하며, 이미 지불한 계약금과 이자는 반환된다.
이 사건이 주목받는 이유는 그것이 처음으로 오랫동안 무시되어 온 현실 문제를 명확히 했기 때문이다:
개발자가 계약을 위반하여 주택을 인도할 수 없을 때, 주택 구매자는 여전히 은행 대출을 계속 상환해야 하는가?
과거에는 거의 모든 법원 판결이 "단절식 처리" 방식을 취했다. 즉, 주택 구매자가 계약을 해지할 수는 있지만, 은행 대출을 계속 상환해야 한다고 요구했다. 이러한 방식은 표면적으로는 '대출 계약'의 약정에 부합하지만, 주택 구매자의 실제 처지와 위험 부담 능력을 심각하게 무시했다.
그러나 리윈강시 간위구 법원은 이번에 관행을 깨고 계약 이행의 기초가 상실된 관점에서 개발자의 위반이 근본 원인이라고 판단하여 대출 책임을 자금의 실제 사용자인 개발자에게 재분배했다.
2. 전 부동산 회사 고위 임원으로서 나는 인정해야 한다: 선판매 제도는 양날의 검이다
내가 재직하던 시절, 선판매 제도는 우리 개발자들이 생존하는 핵심 메커니즘이었다. 선판매를 통해 우리는 현금 흐름을 미리 확보하고, 다음 프로젝트를 신속하게 시작하여 이른바 "고속 회전"을 실현할 수 있었다.
하지만 나는 또한 선판매 제도가 본질적으로 "신용 초과" 모델이라는 것을 잘 알고 있다. 주택 구매자가 지불하는 것은 단순히 계약금이 아니라 미래 거주권에 대한 신뢰이다. 그리고 이 신뢰 체계가 무너질 경우, 그 결과는 재앙적일 것이다.
1. 선판매 제도의 초기 취지와 변질
상품 주택 선판매 제도가 처음 중국에 도입된 것은 주택 공급 부족을 완화하고 도시 건설 속도를 가속화하기 위해서였다. 이 제도의 설계 초기 취지는 개발자가 미리 자금을 조달하고, 주택 구매자가 더 낮은 가격으로 주택을 구매할 수 있도록 하며, 정부도 안정적인 토지 재정 수입을 얻는 것이었다.
그러나 실행 과정에서 이 제도는 점차 본래의 궤도를 이탈했다:
- 규제 부족: 선판매 자금은 규제 계좌의 감독을 받지만, 개발자가 스스로 통제하여 효과적인 감독이 부족하고, 자금이 다른 프로젝트나 부채 상환에 전용될 가능성이 있다;
- 정보 비대칭: 주택 구매자는 개발자의 실제 재무 상태를 판단하기 어려워 판매 문구와 모델 하우스를 기반으로 결정을 내릴 수밖에 없다;
- 위험 전가: 은행은 대출 위험을 일방적으로 주택 구매자에게 전가하여 "누가 집을 사면 누가 책임진다"는 잠재적 규칙을 형성했다.
2. "고속 회전" 뒤의 대가
많은 부동산 개발 회사가 "90일 내 개장, 180일 내 마감, 360일 내 인도"라는 고속 회전 전략을 추진하고 있다. 속도를 추구하기 위해 공사 관리, 자재 조달, 인력 배치에서 비용을 지속적으로 압축하고, 심지어 불법적인 조작을 서슴지 않는다.
이러한 모델은 단기적으로 확실히 이익 증가를 가져왔지만, 또한 거대한 위험을 내포하고 있다. 특정 단계에서 오류가 발생하면 전체 프로젝트가 정체될 수 있으며, 결국 피해를 보는 것은 주택 구매자이다.
3. 은행의 역할: 형식 조항 아래의 "폭군 논리"
이 분쟁에서 은행은 무고한 존재가 아니다. 사실 은행은 전체 부동산 금융 사슬에서 매우 중요한 역할을 한다. 그들은 대출을 제공하고 이자를 수취하지만, 위험이 폭발할 때는 종종 모든 압력을 주택 구매자에게 전가한다.
1. "주택이 인도되든 안 되든 상환해야 한다"는 조항 논란
이 사건에서 법원은 은행 계약의 "주택이 인도되든 안 되든 상환해야 한다"는 조항이 무효 형식 조항에 해당한다고 명확히 밝혔다. 이 판단은 은행의 오랜 위험 관리 논리를 직접적으로 도전하는 것이다.
은행의 관점에서 이러한 조항은 위험을 통제하고 대출 회수를 보장하기 위한 것이다. 그러나 주택 구매자의 관점에서 이는 분명히 계약 정신의 가장 기본적인 공정 원칙을 위반한다.
만약 집이 제대로 지어지지 않거나 영원히 지어지지 않는다면, 주택 구매자는 왜 계속 대출을 상환해야 하는가?
2. 은행이 책임을 지고 싶지 않은 이유는?
은행이 "주택 구매자가 대출을 상환해야 한다"고 고집하는 이유는 한편으로는 그들의 신용 상품 표준화 정도가 높아 개별 사례에 맞게 조정하기 어렵기 때문이다. 다른 한편으로는 은행이 개발자에게 매우 의존하고 있기 때문이다. 많은 은행이 본래 부동산 기업의 주요 주주이거나 대량의 부동산 기업 채권을 보유하고 있어, 개발자가 파산하면 은행도 막대한 부실 채권에 직면하게 된다.
이러한 배경에서 은행은 개발자를 감독하는 책임을 자발적으로 지기보다는 위험을 주택 구매자에게 전가하는 것을 더 선호한다.
4. 법원 판결의 의미: 사법 이념의 혁명
리윈강 간위구 법원의 판결이 이정표적인 의미를 가지는 이유는 그것이 단순히 개별 사건 문제를 해결했을 뿐만 아니라, 더 중요한 것은 사법 이념의 변화를 촉진했기 때문이다.
1. 형식적 정의에서 실질적 정의로의 전환
과거 많은 법원은 유사 사건을 심리할 때 계약 조항 자체만 고려하고 계약 이행의 기초 조건을 무시하는 경우가 많았다. 이러한 "형식적 정의"의 판결 방식은 합법적으로 보이지만, 실질적으로는 냉담하다.
리윈강 간위구 법원은 이번에 민법 제533조의 "상황 변화" 원칙을 채택하여 계약 이행이 합리적인 기대를 기반으로 해야 한다고 강조했다. 만약 개발자가 이미 계약을 이행할 수 없다면, 주택 구매자에게 책임을 계속 요구하는 것은 분명히 불공정하다.
2. "누가 위반하면 누가 책임진다"는 기본 원칙을 확립하다
이것이 판결의 가장 핵심적인 가치이다. 법원은 개발자가 프로젝트의 실제 수익자이자 자금 사용자인 만큼 대출에 대한 궁극적인 책임을 져야 한다고 명확히 밝혔다. 이 관점은 대중의 관심에 응답할 뿐만 아니라 후속 유사 사건에 대한 판결 기준을 제공한다.
3. 주택 구매자의 권리 보호를 위한 법적 통로를 열다
이전에는 주택 구매자가 중단된 건물에 직면했을 때 종종 어찌할 바를 몰랐다. 설사 소송에 성공하더라도 일부 계약금만 돌려받고 대출은 여전히 계속 상환해야 했다. 이제 법원이 개발자의 궁극적인 상환 의무를 명확히 하였다는 것은 주택 구매자가 "돈과 집을 모두 잃는" 상황에서 벗어날 수 있음을 의미한다.
5. 제도적 반성: 우리는 어떤 부동산 금융 시스템이 필요한가?
부동산 업계에서 일했던 사람으로서 나는 이 업계의 문제는 단순히 일부 개발자의 도덕적 타락이나 일부 은행의 폭군 조항에 그치지 않고, 전체 제도 설계의 결함에 있다는 것을 잘 알고 있다.
1. 선판매 자금 감독 메커니즘 재구성
현재 선판매 자금 감독의 가장 큰 문제는 권력이 분산되고 책임이 불명확하다는 것이다. 통일된 자금 관리 계좌 시스템 하에 모든 선판매 자금은 전용 계좌에 들어가야 하며, 주택 구매자가 참여하는 제3자 기관이 동적 감독을 수행하고 공사 진행에 따라 자금을 단계적으로 해제해야 한다.
2. 은행의 심사 책임 강화
은행은 대출만 고려해서는 안 되며, 개발자의 이행 능력과 재무 상태에 대한 실질적인 심사를 해야 한다. 정책을 제정하여 은행이 담보 대출을 발급하기 전에 개발자의 신용 평가, 프로젝트의 실행 가능성, 자금 용도 등을 엄격히 평가하도록 요구해야 한다.
3. 주택 구매자의 권리 보호 메커니즘 개선
주택 구매자의 권리를 보호하기 위한 전용 기금을 설립하여 개발자의 위반으로 인한 손실을 보전해야 한다. 동시에 주택 구매자 집단 소송 메커니즘을 구축하여 권리 보호의 문턱을 낮추고 사법 효율성을 높여야 한다.
6. 기업 거버넌스 관점에서: 부동산 회사는 어떻게 자구와 전환을 할 것인가
전 부동산 고위 임원으로서 나는 또한 하나의 문제를 직시해야 한다: 왜 그렇게 많은 한때 화려했던 부동산 거대 기업들이 지금은 잇따라 폭발하고 파산하며 도망치는가?
답은 간단하다: 과도한 확장, 높은 레버리지, 규제의 부재.
1. 디레버리징이 유일한 출구이다
미래의 부동산 회사는 "높은 부채, 높은 회전"의 옛 길을 포기하고 안정적인 운영으로 전환해야 한다. 부채 비율을 통제하고 자본 비율을 높이며, 위험 대응 능력을 강화해야 한다.
2. "개발"에서 "운영"으로 전환
도시화 과정이 둔화되고 신규 주택 수요가 감소함에 따라 부동산 회사는 전통적인 "토지 확보-주택 건설-주택 판매" 모델에서 "커뮤니티 운영, 자산 관리, 자산 가치 증대" 방향으로 전환해야 한다.
3. 기업의 사회적 책임 강화
부동산 기업은 더 이상 이익만 추구해서는 안 되며, 더 많은 사회적 책임을 져야 한다. 예를 들어, 프로젝트 계획 단계에서 비상 자금을 미리 확보하여 자금链断裂 위험에 대비해야 하며, 프로젝트에 문제가 발생했을 때는 책임을 회피하지 않고 적극적으로 소유자와 소통하여 해결책을 찾아야 한다.
7. 결론: 한 판결이 시대의 변화를 촉발하다
리윈강 법원의 판결은 아마도 중국 부동산 개혁 물결 속의 한 방울일지 모르지만, 그것이 가져온 충격파는 전체 산업을 흔들기에 충분하다.
전 부동산 회사 고위 임원으로서 나는 이 판결이 우리 업계 종사자들에게 미치는 충격이 얼마나 큰지 잘 알고 있다. 그러나 다른 각도에서 보면, 이것은 또한 깊은 경각심을 일깨우는 기회이다. 부동산 산업은 더 이상 "이야기를 하고", "큰 그림을 그리는" 방식으로 돈을 모아서는 안 되며, 본질로 돌아가 계약을 존중하고 법을 경외하며 국민을 섬겨야 한다.
리윈강 간위구의 판결은 단순한 법의 승리가 아니라, 산업 전환의 출발점이다. 부동산 기업의 경영자로서 책임을 지키고 변화를 수용해야만 새로운 시대의 물결 속에서 무너지지 않을 수 있다. 미래의 부동산 개발 기업은 "규정 준수 경영"을 기반으로 하고, "고객 가치를" 지향하며, "사회적 책임"을 사명으로 삼아 부동산 시장이 "규모 확장"에서 "고품질 발전"으로 나아가도록 해야 한다.
길이 멀어도 가면 도착하고, 일이 어렵더라도 반드시 이루어진다. 부동산 산업이 리윈강 간위구 판결을 거울 삼아 산업의 고통점과 방향을 명확히 하고, 책임과 의무로 부동산 산업의 새로운 장을 써 나가기를 바란다.
더 많은 주택 구매자가 이 판결에서 희망을 발견할 수 있기를 바라며, 더 많은 판사, 변호사, 감독자가 이를 계기로 삼아 중국 부동산 금융 제도의 전면 개혁을 추진할 수 있기를 바란다.
만약 당신이 권리를 주장하고 있는 중단된 건물의 소유자라면, 기억하라: 법이 이미 당신을 지지하고 있다. 당신은 혼자가 아니다.
부록: 관련 법률 조항 및 정책 문서
- 《중화인민공화국 민법전》
제533조: 계약이 성립한 후 객관적 상황에 중대한 변화가 발생하여 계속 이행하는 것이 한쪽에 명백히 불공정한 경우, 불리한 영향을 받는 쪽은 계약의 변경 또는 해제를 요청할 수 있다.
제497조: 형식 조항을 제공하는 쪽이 불합리하게 자신의 책임을 면제하거나 상대방의 책임을 가중시키거나 상대방의 주요 권리를 제한하는 경우, 해당 조항은 무효이다.
- 《최고인민법원 상품 주택 매매 계약 분쟁 사건에 대한 법 적용에 관한 몇 가지 문제의 해석》
제20조: 개발자의 사유로 계약이 해제된 경우, 주택 구매자는 이미 지불한 주택 대금 및 이자의 반환과 손해 배상을 요구할 권리가 있다.
- 주택 건설부 "상품 주택 선판매 자금 감독 강화에 관한 통지" (2025년 7월)
선판매 자금은 전용 계좌에 보관해야 하며, 공사 진행에 따라 단계적으로 해제하여 자금의 유용을 방지해야 한다.
（이 글의 저자는 한 상장 부동산 회사의 전 CEO이며, 본문에서 언급된 의견은 개인적인 입장으로, 어떤 기업의 입장을 대변하지 않는다）