Eu fui o presidente de uma empresa de imóveis listada na Bolsa de Valores de Shenzhen, vivi o auge do mercado imobiliário na China e testemunhei o esplendor do setor em rápida ascensão. Naquela época, falávamos sobre "alta rotatividade, rápido retorno, expansão de escala", e quase ninguém realmente se preocupava com a verdadeira situação dos compradores de imóveis. Até hoje, ao ver uma decisão do tribunal do distrito de Ganyu, em Lianyungang, Jiangsu, eu senti pela primeira vez que a lei finalmente começou a falar ao lado das pessoas comuns.

Este artigo não é uma defesa dos desenvolvedores, nem uma desculpa para os bancos, mas sim uma análise profunda, a partir da perspectiva de um ex-profissional do setor, sobre as lacunas institucionais, a lógica de mercado e o custo humano contidos por trás dessa decisão histórica, tentando encontrar um caminho para o futuro do mercado imobiliário na China.

I. Uma decisão que rasgou a ferida fatal da cadeia financeira imobiliária

Em junho de 2025, o tribunal do distrito de Ganyu, em Lianyungang, proferiu uma decisão que chamou a atenção nacional: um casal de compradores de imóveis, devido à quebra da cadeia de financiamento do desenvolvedor, viu seu projeto ser abandonado. Após rescindir com sucesso o contrato de compra, o tribunal decidiu que eles não precisavam continuar a pagar o empréstimo bancário, e o saldo do principal e dos juros do empréstimo seria arcado pelo desenvolvedor, além da devolução do pagamento inicial e dos juros já pagos.

O motivo pelo qual este caso se tornou o centro das atenções é que ele esclareceu pela primeira vez um problema de realidade há muito ignorado:

Quando o desenvolvedor quebra o contrato e a casa não pode ser entregue, o comprador ainda deve continuar a arcar com o empréstimo bancário?

No passado, quase todas as decisões judiciais adotavam uma abordagem de "tratamento fragmentado" - permitindo que os compradores rescindissem o contrato, mas exigindo que continuassem a pagar o empréstimo bancário. Embora essa prática pareça estar de acordo com o estipulado no "contrato de empréstimo", ela ignora gravemente a situação real e a capacidade de assumir riscos dos compradores.

No entanto, o tribunal do distrito de Ganyu, em Lianyungang, quebrou essa norma, partindo da perspectiva da perda da base de execução do contrato, reconhecendo que a quebra do contrato pelo desenvolvedor era a causa fundamental, e, portanto, redistribuiu a responsabilidade do empréstimo para o verdadeiro usuário dos fundos - o desenvolvedor.

II. Como ex-executivo de uma empresa imobiliária, devo admitir: o sistema de pré-venda é uma faca de dois gumes

Durante meu tempo no cargo, o sistema de pré-venda era o mecanismo central de sobrevivência para nós, desenvolvedores. Através da pré-venda, podíamos garantir o fluxo de caixa antecipadamente, iniciar rapidamente o próximo projeto e alcançar o chamado "alta rotatividade".

Mas eu também sei que o sistema de pré-venda é essencialmente um modelo de "sobrecarga de crédito". Os compradores de imóveis não estão apenas pagando um pagamento inicial, mas também confiando em seus direitos de habitação futuros. E uma vez que esse sistema de confiança colapsa, as consequências serão catastróficas.

1. A intenção original e a desvirtuação do sistema de pré-venda

O sistema de pré-venda de imóveis foi introduzido na China para aliviar a escassez de oferta habitacional e acelerar a velocidade de construção urbana. Sua intenção original era permitir que os desenvolvedores financiassem antecipadamente, que os compradores pudessem comprar imóveis a preços mais baixos, e que o governo também pudesse obter uma receita fiscal estável com a terra.

No entanto, durante a execução, esse sistema gradualmente se desviou do seu caminho:

• Falta de supervisão: Embora os fundos de pré-venda tenham supervisão de contas, são controlados pelos desenvolvedores, carecendo de supervisão eficaz, o que pode levar à desvio de fundos para outros projetos ou para o pagamento de dívidas;
• Assimetria de informação: Os compradores têm dificuldade em avaliar a verdadeira situação financeira dos desenvolvedores, tendo que tomar decisões com base em discursos de vendas e apartamentos modelo;
• Transferência de risco: Os bancos transferem unilateralmente o risco do empréstimo para os compradores, formando a regra não escrita de "quem compra a casa, quem é responsável".

2. O custo por trás da "alta rotatividade"

Muitas empresas de desenvolvimento imobiliário implementam a estratégia de alta rotatividade de "abertura em 90 dias, teto em 180 dias, entrega em 360 dias". Para buscar velocidade, constantemente comprimem custos em gestão de projetos, aquisição de materiais e alocação de pessoal, até mesmo não hesitando em operar de forma irregular.

Esse modelo realmente trouxe crescimento de lucros a curto prazo, mas também plantou enormes riscos. Uma vez que um determinado link falha, todo o projeto pode entrar em estagnação, e os verdadeiros prejudicados ainda são os compradores.

III. O papel dos bancos: a "lógica do tirano" sob cláusulas padrão

Nesta disputa, os bancos não são inocentes. Na verdade, os bancos desempenham um papel extremamente crucial em toda a cadeia financeira imobiliária. Eles fornecem empréstimos, cobram juros, mas quando o risco se materializa, frequentemente empurram toda a pressão para os compradores.

1. A controvérsia sobre a cláusula "o pagamento deve ser feito independentemente da entrega da casa"

Neste caso, o tribunal deixou claro que a cláusula "o pagamento deve ser feito independentemente da entrega da casa" no contrato bancário é uma cláusula padrão inválida. Essa determinação desafia diretamente a lógica de controle de riscos dos bancos ao longo do tempo.

Do ponto de vista dos bancos, tal cláusula é para controlar riscos e garantir a recuperação do empréstimo. Mas do ponto de vista dos compradores, isso claramente viola o princípio básico de equidade no espírito do contrato.

Se a casa não for construída corretamente, ou mesmo nunca for construída, por que os compradores ainda devem continuar a pagar o empréstimo?

2. Por que os bancos não querem assumir a responsabilidade?

Os bancos insistem que "os compradores devem pagar o empréstimo" porque, por um lado, seus produtos de crédito são altamente padronizados, tornando difícil ajustar para casos individuais; por outro lado, também porque os bancos dependem muito dos desenvolvedores. Muitos bancos são importantes acionistas de empresas imobiliárias ou possuem uma grande quantidade de títulos de empresas imobiliárias, e uma vez que um desenvolvedor declare falência, os bancos também enfrentarão enormes perdas.

Nesse contexto, os bancos preferem transferir o risco para os compradores, em vez de assumir a responsabilidade de supervisionar os desenvolvedores.

IV. O significado da decisão do tribunal: uma revolução na filosofia judicial

A decisão do tribunal do distrito de Ganyu em Lianyungang é significativa porque não apenas resolve um problema de caso, mas, mais importante, promove uma mudança na filosofia judicial.

1. Da justiça formal à justiça substancial

No passado, muitos tribunais ao julgar casos semelhantes frequentemente consideravam apenas o texto do contrato em si, ignorando as condições básicas para a execução do contrato. Essa forma de julgamento de "justiça formal" parece legal, mas na verdade é indiferente.

O tribunal do distrito de Ganyu em Lianyungang adotou o princípio de "mudança de circunstâncias" do Artigo 533 do Código Civil, enfatizando que a execução do contrato deve ser baseada em expectativas razoáveis. Se o desenvolvedor já não pode cumprir o contrato, então continuar a exigir que os compradores assumam a responsabilidade é claramente injusto.

2. Estabeleceu o princípio básico de "quem quebra o contrato, quem assume a responsabilidade"

Esse é o valor central dessa decisão. O tribunal deixou claro que o desenvolvedor, como beneficiário real do projeto e usuário dos fundos, deve assumir a responsabilidade final pelo empréstimo. Essa visão não apenas responde às preocupações do público, mas também fornece uma base para decisões em casos semelhantes no futuro.

3. Abriu um canal legal para a proteção dos direitos dos compradores

No passado, os compradores frequentemente se sentiam impotentes diante de edifícios inacabados. Mesmo que processassem com sucesso, só poderiam recuperar parte do pagamento inicial, enquanto o empréstimo ainda teria que ser pago. Agora, o tribunal deixou claro a obrigação final de reembolso do desenvolvedor, o que significa que os compradores podem realmente se livrar da situação de "perder dinheiro e a casa".

V. Reflexão sobre o sistema: que tipo de sistema financeiro imobiliário precisamos?

Como alguém que já trabalhou na indústria imobiliária, sei que os problemas desse setor não se resumem à corrupção moral de alguns desenvolvedores ou às cláusulas tirânicas de alguns bancos, mas sim a falhas no design do sistema como um todo.

1. Reconstruir o mecanismo de supervisão dos fundos de pré-venda

O maior problema atual na supervisão dos fundos de pré-venda é a dispersão do poder e a falta de clareza nas responsabilidades. Deve haver um sistema unificado de contas de custódia de fundos, onde todos os pagamentos de pré-venda devem entrar em contas específicas, supervisionadas dinamicamente por uma instituição de terceiros que inclua compradores, liberando os fundos em fases de acordo com o progresso da obra.

2. Reforçar a responsabilidade de revisão dos bancos

Os bancos não podem apenas se preocupar em conceder empréstimos, sem realizar uma revisão substancial da capacidade de cumprimento e da situação financeira dos desenvolvedores. Recomenda-se a formulação de políticas que exijam que os bancos realizem uma avaliação rigorosa da classificação de crédito dos desenvolvedores, viabilidade do projeto e uso dos fundos antes de conceder empréstimos hipotecários.

3. Aperfeiçoar o mecanismo de proteção dos direitos dos compradores

Deve ser estabelecido um fundo especial de proteção dos direitos dos compradores, para cobrir perdas causadas pela quebra de contrato dos desenvolvedores. Além disso, deve ser criado um mecanismo de ação coletiva para compradores, reduzindo as barreiras para a defesa dos direitos e aumentando a eficiência judicial.

VI. Do ponto de vista da governança corporativa: como as empresas imobiliárias podem se salvar e se transformar

Como ex-executivo do setor imobiliário, também preciso encarar uma questão: por que tantas gigantes do setor imobiliário, que outrora brilharam, agora estão enfrentando falências, colapsos e até fugas?

A resposta é simples: expansão excessiva, alta alavancagem e falta de supervisão.

1. A desalavancagem é o único caminho

As futuras empresas imobiliárias devem abandonar o antigo caminho de "alta dívida, alta rotatividade" e se voltar para uma gestão sólida. É necessário controlar a taxa de endividamento, aumentar a proporção de capital próprio e fortalecer a capacidade de resistência a riscos.

2. A transição de "desenvolvimento" para "operação"

Com a desaceleração do processo de urbanização e a diminuição da demanda por novas casas, as empresas imobiliárias terão que mudar do tradicional modelo de "adquirir terreno - construir casas - vender casas" para "operação comunitária, gestão de propriedades, valorização de ativos".

3. Reforçar a responsabilidade social das empresas

As empresas imobiliárias não podem mais se concentrar apenas no lucro, mas devem assumir mais responsabilidades sociais. Por exemplo, na fase de planejamento do projeto, devem reservar fundos de emergência para lidar com possíveis riscos de quebra da cadeia de financiamento; quando surgirem problemas no projeto, devem se comunicar ativamente com os proprietários em busca de soluções, em vez de fugir da responsabilidade.

VII. Conclusão: uma decisão que impulsiona a transformação de uma era

A decisão do tribunal de Lianyungang pode ser apenas uma gota no oceano da onda de reformas do mercado imobiliário na China, mas as ondas que ela gera são suficientes para abalar toda a indústria.

Como ex-executivo de uma empresa imobiliária, sei o quão grande é o impacto dessa decisão sobre nós, profissionais do setor. Mas, olhando por outro ângulo, isso também é um profundo alerta - a indústria imobiliária não pode mais depender de "contar histórias" e "fazer promessas vazias" para arrecadar dinheiro, mas deve retornar à essência, respeitar contratos, temer a lei e servir ao povo.

A decisão do tribunal do distrito de Ganyu não é apenas uma vitória legal, mas também o ponto de partida para a transformação do setor. Como gestores de empresas imobiliárias, só podemos permanecer responsáveis e abraçar a mudança para nos mantermos firmes na nova onda da era. No futuro, as empresas de desenvolvimento imobiliário se basearão em "gestão em conformidade", orientadas pelo "valor do cliente" e com a "responsabilidade social" como missão, realizando a transição do mercado imobiliário de "expansão em escala" para "desenvolvimento de alta qualidade".

Embora o caminho seja longo, ele será alcançado; embora a tarefa seja difícil, ela será realizada. Que a indústria imobiliária use a decisão do tribunal de Ganyu como um espelho para ver claramente os pontos problemáticos e a direção do setor, e escreva um novo capítulo na indústria imobiliária com responsabilidade e compromisso.

Espero que mais compradores de imóveis possam ver esperança nesta decisão, e que mais juízes, advogados e reguladores possam aproveitar esta oportunidade para promover uma reforma abrangente do sistema financeiro imobiliário na China.

Se você é um proprietário de um edifício inacabado que está lutando por seus direitos, lembre-se: a lei já começou a apoiá-lo. Você não está lutando sozinho.

Apêndice: disposições legais e documentos de políticas relevantes

• Código Civil da República Popular da China

Artigo 533: Após a formação do contrato, se ocorrer uma mudança significativa nas circunstâncias objetivas, e a continuidade da execução for claramente injusta para uma das partes, a parte prejudicada pode solicitar a alteração ou rescisão do contrato.

Artigo 497: Se a parte que fornece cláusulas padrão isentar de forma irracional sua própria responsabilidade, aumentar a responsabilidade da outra parte ou limitar os principais direitos da outra parte, essa cláusula é inválida.

• Interpretação do Supremo Tribunal Popular sobre a aplicação da lei em casos de disputas contratuais de venda de imóveis

Artigo 20: Se a rescisão do contrato for causada por razões do desenvolvedor, o comprador tem o direito de exigir a devolução do valor pago e dos juros, além de compensação por perdas.

• Notificação do Ministério da Habitação e Desenvolvimento Urbano sobre o fortalecimento da supervisão dos fundos de pré-venda de imóveis (julho de 2025)

Esclarece que os fundos de pré-venda devem ser depositados em contas específicas, descongelados em fases de acordo com o progresso da obra, para evitar desvio de fundos.

(O autor deste artigo é um ex-presidente de uma empresa imobiliária listada, e as opiniões expressas no texto são pessoais e não representam a posição de qualquer empresa.)