我曾是一家在深圳证券交易所上市的房地产公司的董事总裁，亲历过中国房地产的最黄金期，也见证了行业高歌猛进的辉煌。在那个时代，我们谈的是“高周转、快回笼、冲规模”，几乎没有人真正关心购房者的真实处境。直到今天，看到江苏连云港赣榆区法院的一纸判决，我才第一次感受到，法律终于开始站在普通人一边说话了。

这篇文章，不是为开发商辩护，也不是为银行开脱，而是以一个曾经的从业者的身份，从内部视角出发，深入剖析这场具有历史意义的判决背后所蕴含的制度漏洞、市场逻辑与人性代价，并试图为中国房地产的未来寻找一条出路。

一、一场判决，撕开了房地产金融链条的致命伤口

2025年6月，江苏连云港市赣榆区法院作出一项引发全国关注的判决：一对购房夫妻因开发商资金链断裂导致项目烂尾，在成功解除购房合同后，法院进一步判决其无需继续偿还银行贷款，剩余贷款本息由开发商承担，同时返还已付首付及利息。

这起案件之所以成为焦点，是因为它首次明确了一个长期被忽视的现实问题：

当开发商违约导致房屋无法交付时，购房者是否还应继续承担银行贷款？

过去，几乎所有的法院判决都采取一种“割裂式处理”方式——允许购房者退房，但要求他们继续偿还银行贷款。这种做法虽然表面上符合《借款合同》的约定，却严重忽略了购房者的实际处境和风险承担能力。

而连云港市赣榆区法院这次打破了常规，从合同履行基础丧失的角度出发，认定开发商违约是根本原因，因此将贷款责任重新分配给资金的实际使用人——开发商。

二、作为前房地产公司高管，我必须承认：预售制是一把双刃剑

在我任职期间，预售制是我们这些开发商赖以生存的核心机制。通过预售，我们可以提前锁定现金流，快速启动下一个项目，实现所谓的“高周转”。

但我也深知，预售制本质上是一种“信用透支”的模式。购房者支付的不仅是首付款，更是对未来居住权的信任。而一旦这个信任体系崩塌，后果将是灾难性的。

1. 预售制的初衷与异化

商品房预售制度最早引入中国，是为了缓解住房供应紧张，加快城市建设速度。它的设计初衷是让开发商能够提前融资、购房者能以更低价格买房，政府也能从中获得稳定的土地财政收入。

然而，在执行过程中，这一制度逐渐偏离了轨道：

• 监管缺失：预售资金虽然有监管账户的监管，但是由开发商自行掌控，缺乏有效监管，有可能导致监管资金被挪用于其他项目或偿还债务；
• 信息不对称：购房者很难判断开发商的真实财务状况，只能凭借销售话术和样板房做决策；
• 风险转嫁：银行将贷款风险单方面转嫁给购房者，形成了“谁买房谁负责”的潜规则。

2. “高周转”背后的代价

很多的房地产开发公司推行“90天开盘、180天封顶、360天交付”的高周转策略。为了追求速度，在工程管理、材料采购、人员配置上不断压缩成本，甚至不惜违规操作。

这种模式短期内确实带来了利润增长，但也埋下了巨大隐患。一旦某个环节出错，整个项目就可能陷入停滞，最终受害的还是购房者。

三、银行的角色：格式条款下的“霸王逻辑”

在这场纠纷中，银行并非无辜者。事实上，银行在整个房地产金融链条中扮演着极为关键的角色。它们提供贷款，收取利息，但在风险爆发时，却往往将压力全部推给购房者。

1. “无论房屋是否交付均需还款”的条款争议

在本案中，法院明确指出银行合同中的“无论房屋是否交付均需还款”属于无效格式条款。这一认定，直接挑战了银行长期以来的风控逻辑。

从银行角度看，这样的条款是为了控制风险，确保贷款回收。但从购房者角度，这显然违背了契约精神中最基本的公平原则。

如果房子没盖好，甚至永远盖不起来，购房者凭什么还要继续还贷？

2. 银行为何不愿担责？

银行之所以坚持“购房者还贷”，一方面是因为其信贷产品标准化程度高，难以针对个案调整；另一方面也是因为银行对开发商的依赖度极高。许多银行本身就是房企的重要股东，或者持有大量房企债券，一旦开发商破产，银行也将面临巨额坏账。

在这种背景下，银行更愿意将风险转移至购房者身上，而不是主动承担监管开发商的责任。

四、法院判决的意义：一场司法理念的革命

连云港赣榆区法院的判决之所以具有里程碑意义，是因为它不仅解决了个案问题，更重要的是推动了司法理念的转变。

1. 从形式正义走向实质正义

过去很多法院在审理类似案件时，往往只考虑合同条文本身，而忽视了合同履行的基础条件。这种“形式正义”的审判方式，看似合法，实则冷漠。

而连云港赣榆区法院此次采用了《民法典》第五百三十三条的“情势变更”原则，强调合同履行应当建立在合理预期的基础上。如果开发商已经无法履约，那么继续要求购房者承担责任，显然是不公平的。

2. 确立了“谁违约谁担责”的基本原则

这是该判决最核心的价值所在。法院明确指出，开发商作为项目的实际受益人和资金使用者，理应对贷款承担终极责任。这一观点不仅回应了公众关切，也为后续类似案件提供了裁判依据。

3. 为购房者维权打开了法律通道

以往，购房者面对烂尾楼往往束手无策。即便起诉成功，也只能拿回部分首付，贷款仍要继续偿还。如今，法院明确了开发商的终极还款义务，意味着购房者可以真正摆脱“钱房两空”的困境。

五、制度反思：我们需要怎样的房地产金融体系？

作为一个曾在房地产行业的从业者，我深知这个行业的问题绝不仅仅是个别开发商的道德败坏或个别银行的霸王条款，而是整个制度设计上的缺陷。

1. 重构预售资金监管机制

当前预售资金监管的最大问题是权力分散、责任不清。应在统一的资金托管账户系统下，所有预售款必须进入专用账户，由包括购房者参与的第三方机构进行动态监管，按工程进度分阶段释放资金。

2. 强化银行的审查责任

银行不能只顾放贷，而不对开发商的履约能力和财务状况进行实质性审查。建议出台政策，要求银行在发放按揭贷款前，必须对开发商的信用评级、项目可行性、资金用途等进行严格评估。

3. 完善购房者权益保障机制

应设立专门的购房者权益保护基金，用于垫付因开发商违约造成的损失。同时，建立购房者集体诉讼机制，降低维权门槛，提升司法效率。

六、从企业治理角度看：房地产公司如何自救与转型

作为一名前地产高管，我也必须正视一个问题：为什么那么多曾经风光无限的地产巨头，如今纷纷暴雷、破产甚至跑路？

答案很简单：过度扩张、杠杆过高、监管缺位。

1. 去杠杆化是唯一出路

未来的房地产公司必须放弃“高负债、高周转”的老路，转向稳健经营。要控制负债率，提高自有资金比例，增强抗风险能力。

2. 从“开发”向“运营”转型

随着城市化进程放缓，新房需求减少，房地产公司将不得不从传统的“拿地—建房—卖房”模式，向“社区运营、物业管理、资产增值”方向转型。

3. 加强企业社会责任

房企不能再只盯着利润，而应承担更多社会责任。例如，在项目规划阶段就应预留应急资金，用于应对可能出现的资金链断裂风险；在项目出现问题时，应主动与业主沟通，寻求解决方案，而不是逃避责任。

七、结语：一场判决，撬动一个时代的变革

连云港法院的判决，或许只是中国房地产改革浪潮中的一朵浪花，但它所带来的冲击波，足以震撼整个行业。

作为一名前房地产公司高管，我深知这一判决对我们这些从业者的冲击有多大。但换个角度看，这也是一次深刻的警醒——房地产行业不能再靠“讲故事”、“画大饼”来圈钱，而是必须回归本质，尊重契约，敬畏法律，服务人民。

连云港赣榆区判决不仅是一次法律的胜利，更是行业转型的起点。作为房地产企业的经营者，唯有坚守责任、拥抱变革，才能在新时代的浪潮中立于不败之地。未来，房地产开发企业将以“合规经营”为基石，以“客户价值”为导向，以“社会责任”为使命，实现房地产市场从“规模扩张”走向“高质量发展”。

路虽远行则将至，事虽难做则必成。让房地产行业以连云港赣榆区判决为镜，看清行业的痛点与方向，以责任与担当书写房地产行业的新篇章。

希望更多的购房者能够从这场判决中看到希望，也希望更多的法官、律师、监管者能够以此为契机，推动中国房地产金融制度的全面改革。

如果你是一位正在维权的烂尾楼业主，请记住：法律已经开始为你撑腰。你不是一个人在战斗。

附录：相关法律条文及政策文件

• 《中华人民共和国民法典》

第五百三十三条：合同成立后，客观情况发生重大变化，继续履行对一方明显不公平的，受不利影响方可请求变更或解除合同。

第四百九十七条：提供格式条款的一方不合理地免除己方责任、加重对方责任或限制对方主要权利的，该条款无效。

• 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十条：因开发商原因导致合同解除的，购房者有权要求返还已付房款及利息，并赔偿损失。

• 住建部《关于加强商品房预售资金监管的通知》（2025年7月）

明确预售资金须存入专用账户，按工程进度分阶段解冻，防止资金挪用。

（本文作者系某上市房地产公司前董事总裁，文中所述观点为个人立场，不代表任何企业立场）